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Preguntas legales sobre la compraventa

Normalmente antes de formalizar la compra mediante escritura pública en Notaría es aconsejable realizar algunas gestiones y tomar algunas precauciones, entre las que podemos mencionar:

  • Disponer una nota simple del Registro de la Propiedad: documento que lo debe tener la agencia inmobiliaria y que identifica a los propietarios legales del inmueble con indicación de la superficie, cargas existentes (embargos, hipotecas, anotaciones preventivas, etc).
  • A continuación comprobar que la vivienda está al corriente del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en el Ayuntamiento o la Junta Municipal correspondiente.
  • Conocer el valor mínimo de escrituración: a efectos fiscales la Consejería de Hacienda de cada Comunidad Autónoma establece un valor mínimo para cada inmueble. Siempre y cuando el importe de la compra que figura en la escritura sea igual o mayor que el que establece Hacienda no tendremos ningún problema. Si el importe escriturado fuera inferior al establecido por Hacienda nos puede llegar posteriormente una declaración paralela por disconformidad en el importe a efectos impositivos.
  • Conocer los gastos de la comunidad así como si hay alguna derrama, en cuyo caso el nuevo propietario se hará cargo de la misma desde la fecha de transmisión. Esta información la podemos conocer a través del Presidente de de la Comunidad de Propietarios.
  • Conocer los servicios que están incluidos o no en los gastos de comunidad (agua caliente, gas, calefacción, recogida de basuras, limpieza, zonas comunes, etc).
  • Comprobar si el inmueble incluye aparcamiento y trastero, como parte integrante del mismo, como anexo o como propiedad independiente.

Confirmado lo anterior, es muy conveniente dejar las condiciones por escrito en un contrato de arras o un contrato de compraventa. Se optará por uno u otro en función de lo que las partes quieran comprometerse. La ventaja del primero sobre el segundo es que queda especificado cómo resolverse si éste no llega a buen fin. Pero en cualquier caso, es muy aconsejable acompañar el contrato con una entrega a cuenta en forma de arras o anticipo.

  • Cambiar cerraduras por precaución y seguridad.
  • Presentarme al Presidente de la Comunidad.
  • Conocer quién es el Administrador de la Comunidad.
  • Hacer lectura de contadores para asumir los gastos desde la transmisión del inmueble.
  • Conocer el Reglamento de Régimen Interior de la Comunidad de Propietarios a todos los efectos, especialmente si tengo pensado hacer alguna reforma.
  • Cambio de nombre y domiciliación de recibos.
  • Empadronarme a efectos legales y fiscales en la nueva dirección.
  • Hablar con el portero de mi vivienda anterior para que me envíe/guarde/avise de la correspondencia recibida.
  • Tener localizables a los antiguos propietarios del inmueble ante posibles cartas que les puedan llegar, gastos que les correspondan asumir, etc.

Es un contrato preparatorio de la compraventa que se define como la cantidad de dinero o cosa fungible (sustituible) que, sin constituir la totalidad del precio pactado para la compraventa de un inmueble, la parte compradora entrega a la parte vendedora. Las arras suponen la aportación del comprador al vendedor de unas ciertas garantías sobre la realización de la operación así como unas obligaciones recíprocas ante su incumplimiento. Tal y como establece el Código Civil en su artículo 1454, cabe la posibilidad de realizar contratos previos a la compraventa como forma de plasmar la promesa de vender o comprar, fijando la conformidad de ambas partes sobre el bien, el precio y las condiciones, aportando derechos a los contratantes para reclamarse recíprocamente el incumplimiento del mismo.

Además de ser práctica habitual de mercado, la cantidad de dinero depositado en la agencia inmobiliaria (normalmente un porcentaje sobre el precio ofertado) viene a demostrar un interés real por la compra del inmueble, evitando el desgaste de presentación a la propiedad de numerosas ofertas verbales que al final no son reales. La cantidad entregada (señal) quedará en depósito en una cuenta especial de la agencia mientras la propiedad toma la decisión de aceptar o no la oferta presentada o negociarla. Si la propiedad acepta la oferta el importe entregado como señal pasará a formar parte del precio de venta y si la rechaza, la agencia inmobiliaria se la devolverá al cliente que la presentó.

  • Confirmatorias: Suponen un anticipo y entrega a cuenta sobre el precio acordado. No permiten la resolución del contrato para ninguna de las partes siendo prueba de su celebración. Si el vendedor incumple el comprador puede exigirle la venta del inmueble en las condiciones acordadas en el contrato de arras confirmatorias. Paralelamente, si el comprador incumple el vendedor puede exigirle que efectúe la compra según lo fijado en arras confirmatorias.
  • Penitenciales o de desistimiento: Si se realiza la compraventa el importe de las arras se descontarán del precio. Si no se llega a realizar la compraventa por causa del comprador, éste perderá el importe entregado en arras. Si no se llega a realizar la compraventa por causa del vendedor, éste deberá entregar al comprador el doble de la cantidad que le entregó en arras.
  • Penales o de garantía: Si se realiza la compraventa el importe de las arras se descontarán del precio. Si no se llega a realizar la compraventa por causa del comprador, éste perderá el importe entregado en arras. Si no se llega a realizar la compraventa por causa del vendedor, éste deberá entregar al comprador el doble de la cantidad que le entregó en arras. Además este tipo de arras no permiten a las partes la resolución unilateral del contrato, debiendo llegar a realizarse, de ahí su función de garantía.

Conociendo su clasificación conviene saber que las arras que se encuentran tipificadas en el Código Civil son únicamente las arras penitenciales o de desistimiento. Las arras confirmatorias y las arras penales o de garantía, son fruto de la Jurisprudencia.

De los 3 tipos de arras, es recomendable usar las penitenciales, ya que la finalidad penitencial reside en que se faculta a las partes para «desligarse» del contrato pero imponiéndoles la consecuencia expuesta.

El Tribunal Supremo entiende que para la calificación de las arras habrá que estar a la interpretación de la cláusula que la contenga, entendiéndose en el sentido de arras confirmatorias cuando dicha interpretación no dé resultados claros. Por ello, es muy importante que en el documento que se suscriba se especifique el tipo, e inclusive, describir sus efectos.

El contrato de compraventa es aquel contrato bilateral en el que una de las partes (vendedora) se obliga a la entrega de un bien y la otra (compradora) a pagar por él un cierto precio, en dinero o signo que lo represente. Éste se entenderá que se ha perfeccionado cuando comprador y vendedor están de acuerdo en la cosa objeto del contrato y el precio, adquiriendo fuerza de ley entre las partes aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.

Los elementos básicos del contrato son:

  • La cosa: El bien que se transmite. Si es un bien inmueble debe especificarse con exactitud, es decir, se debe mencionar la identificación registral y catastral para que no haya dudas y comprobar los datos registrales con los reales. Deben mencionarse también las cargas en el momento del contrato, indicándose que se entregará libre de cargas y gravámenes en el momento de la escritura y entrega de llaves, salvo pacto en contrario.
  • El precio: En el contrato debe fijarse perfectamente el precio y la forma de pago con fechas de los pagos o límites de los mismos.
  • Las partes: Son el comprador y el vendedor (personas físicas o jurídicas). Ambos deben tener capacidad legal para contratar. Tienen capacidad para firmar contratos los titulares registrales (todos) o las personas con representación legal suficiente, en caso que se trate de personas jurídicas. Si en la compraventa interviene un matrimonio deben firmar los dos cónyuges si tienen régimen de gananciales y el titular en caso de tratarse de un bien privativo. Un caso especial es la venta de la vivienda familiar en el que deben firmar siempre los dos, con independencia del régimen matrimonial. En el caso de que la compraventa sea un inmueble procedente de una herencia deben firmar todos los herederos o alguno que tenga poder notarial de todos los herederos para vender. No tienen capacidad los menores no emancipados y los incapacitados.
  • Elementos formales: Se rige por el principio de libertad de forma, pero aún así, en el caso de contratos que tengan por objeto la transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles, resulta aconsejable redactar por escrito los contratos de compraventa de inmuebles recogiéndolos posteriormente en escritura pública.

El usufructo de un inmueble es un derecho de la propiedad que otorga a quien lo posee de los derechos de uso y disfrute con la obligación de conservarlo en forma y sustancia (artículo 467 del Código Civil). Es un derecho limitado al recaer sobre un bien que no es propiedad del usufructuario y temporal porque tiene una duración establecida y que debe ser fijada de forma cierta (tiempo) o vitalicia (hasta el fallecimiento del usufructuario).

De forma coloquial podemos decir que el usufructo (del latín usus fructus, uso de los frutos) de un inmueble otorga a su titular (usufructuario) el uso y disfrute (obtener sus frutos, tanto en especie como monetarios) del mismo como si de su propietario se tratara pero sin ostentar el título de propiedad de la misma. Por ello no podrá enajenarla ni disminuirla sin el consentimiento del propietario. El usufructo se constituye por la Ley (usufructos legales) o por la voluntad de los particulares manifestada en actos ínter vivos o de última voluntad (usufructos voluntarios) y por prescripción adquisitiva (usucapión)

Entendiendo la propiedad de una vivienda como la suma del usufructo y la nuda propiedad podemos entender el concepto de nuda propiedad como el título de propiedad de un inmueble sin el derecho de uso y disfrute del mismo (usufructo).

El nudo propietario (titular de la propiedad) recuperará el uso y disfrute del inmueble a la extinción del usufructo.