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Preguntas legales sobre el alquiler

Será la libremente pactada por las partes. Desde Junio de 2013, el plazo se redujo de 5 a 3 años, en caso que no se haya mencionado en el contrato.

Si este fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de otros 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo.

La última reforma importante de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se ocupa de la regulación de los alquileres de viviendas se modificó en Junio de 2013. Para estos contratos, la duración del contrato es la siguiente:

  1. La duración del contrato será la que libremente pacten las partes.
  2. En el supuesto de que en el contrato de arrendamiento de vivienda se haga constar que la duración es inferior  a tres años, el inquilino tiene el derecho si quiere de prorrogar el contrato y permanecer en la vivienda hasta tres años (3 años).
  3. Una vez transcurridos los tres años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
  4. Transcurrido ese cuarto año, si las partes no comunican nada la relación entra en tácita reconducción.

El 19 de diciembre de 2018 el gobierno aprobó una reforma de la Ley de arrendamientos urbanos que suponía importantes cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda. Pero este Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, no ha sido convalidado por el Congreso de los Diputados, y por tanto dichas normas no son aplicables por el momento. Según el texto de la reforma, la duración del contrato de arrendamiento de vivienda sería el siguiente:

  1. La duración del contrato será la que libremente pacten las partes.
  2. Cuando el arrendador es una persona física, y en el contrato de arrendamiento de vivienda se haga constar que la duración es inferior  a cinco años, el inquilino tiene el derecho, si quiere,  de prorrogar el contrato y permanecer en la vivienda hasta cinco años (5 años). si el arrendador es una persona jurídica(empresa), el inquilino tiene el derecho, si quiere, de permanecer en la vivienda hasta siete años (7 años).
  3. Una vez transcurridos los cinco años o los siete años (si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
  4. Transcurrido esos ocho años de duración (5 primeros + 3 prórroga) si el arrendador es persona física, o esos diez años de duración (7 primeros + 3 prórroga) si el arrendador es persona jurídica, si las partes no comunican nada la relación entra en tácita reconducción.

CONCLUSIÓN: Principalmente los cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda de la Ley de 2013 a la propuesta de diciembre de 2018, suponen un aumento del tiempo mínimo a favor del inquilino que de esta forma pasa de los 3 años actuales a los 5 ó 7 años dependiendo de la condición del arrendador (persona física o jurídica).

El arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino) son libres para determinar la cuantía, forma, lugar y procedimiento del pago de la renta.

En defecto de pacto, se abonará en metálico y en la vivienda arrendada viniendo obligado el arrendador a entregar al arrendatario un recibo acreditativo de la realización del pago que deberá recoger las cantidades abonadas por los distintos conceptos: renta, gastos comunidad, impuestos, etc, salvo que hubiesen pactado otro medio de pago que pruebe el cumplimiento de tal obligación.

El pago de la renta podrá exigirse por mensualidades anticipadas, pero en ningún caso podrá exigirse al arrendatario el pago de más de una mensualidad de la renta de forma anticipada.

En cuanto a sus actualizaciones, durante los primeros 5 años del contrato se podrá actualizar cada año aplicando la variación del Índice nacional de Precios al Consumo (IPC). A partir del 6º año la actualización se regirá por lo estipulado por las partes y, en su defecto, por el sistema anterior.

Salvo pacto en contrario el arrendador debe hacer frente a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (gastos de comunidad, rehabilitación de la fachada, mantenimiento del edificio, …).

Serán por cuenta del arrendatario los gastos por los servicios con que cuente la finca arrendada (agua, luz, gas, teléfono…).

Por Ley, el propietario (arrendador) está obligado a mantener la vivienda arrendada en condiciones de habitabilidad similares a las existentes en el momento de firma del contrato del alquiler, con las actualizaciones que proceda realizar por el paso del tiempo.

No corresponderá al arrendador realizar y asumir el coste de las obras de conservación que sean consecuencia de negligencia o mal uso de la vivienda o de sus instalaciones por parte del arrendatario o aquellas de pequeña entidad que se originen por el uso ordinario de la vivienda (bombillas que se funden, por ejemplo).

Directamente ligado al mantenimiento y la conservación de una vivienda alquilada estarán las obras de mejora de la misma, las cuales, siempre que sean por iniciativa del arrendatario deberán contar con la aprobación expresa del arrendador, quedando en beneficio de la vivienda salvo pacto en contrario.

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que a la celebración de un contrato de arrendamiento (alquiler) será obligatoria la exigencia y prestación de una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de la renta establecida.

La fianza tiene la función de responder del correcto uso y disfrute de la vivienda por parte del arrendatario durante la duración del contrato de arrendamiento, debiendo devolverse al mismo a su finalización siempre que no hayan surgido motivos que justifiquen lo contrario, parcial o totalmente.

La fianza no puede ser asimilada al pago de la última mensualidad de la renta salvo pacto expreso entre las partes.

La fianza no se actualiza durante los primeros cinco años, momento a partir del cual lo hará con el mismo criterio que la renta. El arrendador está obligado a depositar la fianza en el organismo designado por la Comunidad Autónoma correspondiente, hasta la extinción del contrato, momento en el que le será devuelta para su entrega al arrendatario.

El arrendatario, sin autorización escrita del arrendador, no podrá ceder ni subarrendar la finca por él arrendada.
En caso de contar con dicha autorización para subarrendarla, nunca podrá hacerlo en la totalidad de la finca, y el precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponde al arrendamiento.

Más allá de que el impago o la falta de conservación de una vivienda alquilada son causas de rescisión unilateral del contrato de arrendamiento, las consecuencias económicas para el propietario pueden ser importantes, tanto por el tiempo en conseguir que la vivienda quede libre como por el importe pendiente de pago y los gastos necesarios para restituir la vivienda a su estado original.

Para cubrir estas incidencias existen productos desarrollados por compañías aseguradoras que, con el pago de una prima, garantizan una cierta cantidad económica a percibir por el propietario ante el impago del inquilino, asesoramiento y representación jurídica para la extinción del contrato y el desahucio rápido del inmueble, así como una cobertura económica para responder total o parcialmente de las obras que sea necesarias realizar.

La variedad de productos existentes actualmente para cubrir estos supuestos hace que sea aconsejable el asesoramiento de los profesionales inmobiliarios que conocen su funcionamiento y la calidad de la respuesta cuando surgen estos indeseables incidentes.

Aunque parece un concepto definido en el propio nombre (alquiler con opción de compra) debemos saber que es un contrato de alquiler, regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, al que se incorpora un contrato de opción, reconocido en el tráfico jurídico como antecedente o preparatorio de una compraventa.

El contrato de alquiler con opción de compra concede al arrendatario el derecho a decidir unilateralmente sobre la compra del inmueble en las condiciones indicadas en el mismo (plazo, importe, forma de pago, etc).

La opción de compra sobre inmuebles es inscribible en el Registro de la Propiedad conforme al artículo 14 del Reglamento Hipotecario, por lo que sus efectos alcanzarían a cualquier adquiriente del inmueble desde la fecha de inscripción de la opción, la cual debe constar como mínimo del precio fijado y el plazo para ejercitarla, no pudiendo superar los 4 años.

El contrato de opción, complementario al del alquiler, puede contemplar compensaciones económicas para el adquiriente de las cantidades abonadas en concepto de renta del alquiler, en función del plazo en el que se ejercite la opción de compra.

1. Actualización de la renta: para los contratos de alquiler que se rigen por la LAU de 1994, la revisión de la renta está marcada por el IPC general, a no ser que por contrato se establezca otro sistema. Para contratos posteriores a junio de 2013, la LAU de 2013 establece la libertad de pacto entre las partes a la hora de la actualización de la renta y, cada vez que se cumpla un año de vigencia del contrato, se realizará en los términos pactados por arrendador y arrendatario.

2. Alquiler compartido: el alquiler puede estar a nombre de una sola persona que convive con otras o bien figurar todos los firmantes en la escritura. Este último supuesto, existen dos posibilidades: el contrato solidario, por el que, si una persona abandona el piso, el resto de sus habitantes tendrían que pagar su parte, y el mancomunado, en el que cada uno se hace cargo de su parte y, si uno se va, los demás no tienen por qué pagar el dinero que él no abona.

3. Alquiler con opción a compra: contrato doble, compuesto por un subcontrato de alquiler y otro de compraventa. El inquilino puede vivir arrendado en la vivienda por un tiempo, tras el cual tendrá derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, las rentas pagadas hasta el momento. Puede ser beneficioso para el arrendatario, porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra, y para el arrendador, porque tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.

4. Alquiler social: modalidad de alquiler para todas aquellas familias y personas desahuciadas de su vivienda por el impago de la hipoteca, que no pueden pagar la renta de un contrato de alquiler normal. La vivienda social la debe ofrecer la propia entidad ejecutora del desahucio de su anterior vivienda. Para acceder a este tipo de alquiler hay que cumplir una serie de requisitos. La renta de un alquiler social va de los 150 a 400 euros al mes, marcando un límite del 30% de los ingresos familiares.

5. Alquiler de renta antigua: contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985, que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Sus inquilinos pagan rentas muy bajas que solo se actualizan según la subida del IPC. Están amparados por el derecho de prórroga indefinida, es decir, puede seguir en el piso durante toda su vida pese a pagar muy poco dinero.

6. Alquiler a tiempo compartido: antes se conocía como multipropiedad. El inquilino solo tiene el uso y disfrute temporal durante las fechas pactadas, que suelen ser fijas, a lo largo del tiempo. Con este tipo de arrendamiento, el interesado adquiere el derecho de pasar una temporada al año en la vivienda contratada. Es habitual en zonas turísticas, durante los meses de verano.

7. Alquiler vacacional: viviendas alquiladas por semanas o días. La Ley del Alquiler deja en manos de las comunidades la regulación de este tipo de arrendamientos.
Arrendador o propietario: aquel que cede en régimen de alquiler su inmueble mediante la firma de un contrato. Es decir, el propietario del bien y quien cede el uso de este; la persona jurídica propietaria del bien que se alquila o arrienda. Como tal, tiene derechos y obligaciones.

8. Arrendatario o inquilino: aquel que, mediante un contrato de arrendamiento, adquiere el derecho a usar un inmueble a cambio del pago de un canon; es la persona física o jurídica que alquila un bien. Como tal, tiene derechos y obligaciones.

9. Ayudas al alquiler: en julio del año pasado, el Consejo de Ministros aprobó el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 que, entre otras cosas, recogía las ayudas destinadas a inquilinos para el alquiler de la vivienda y el de fomento del parque público de vivienda en alquiler.

10. Contrato de alquiler: pacto por escrito, entre inquilino y propietario, en que se obligan a adquirir el derecho de uso de la vivienda (el primero) o a ceder en régimen de alquiler la misma (el segundo). En este deben aparecer los derechos y obligaciones de ambas partes. Hay varias tipologías según el plazo del alquiler: de larga duración, por temporadas o por días/semanas. Es la mejor garantía legal tanto para inquilino como para propietario.

11. Desahucio exprés: la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en 2013, estableció un plazo de 10 días para que el inquilino pague la deuda desde que el arrendador acude al juzgado a denunciar el impago del alquiler antes de emitir la orden de lanzamiento.

12. Fianza: cantidad de dinero en metálico que el inquilino debe entregar al arrendador a la hora de formalizar el contrato de alquiler como garantía de que cumplirá con su parte. Es obligatoria y el propietario debe depositarla en el organismo legal competente hasta que finalice el contrato de alquiler.

13. Fichero de Inquilinos Morosos: contiene información sobre arrendamientos impagados, de personas físicas y jurídicas, aportada por arrendadores y profesionales en la gestión de arrendamientos, e información procedente de sentencias judiciales por desahucio. Es la base de datos más amplia y completa sobre morosidad en arrendamientos en el territorio nacional.

14. Fondo Social de Vivienda: creado en enero de 2013, por los ministerios de Economía y Competitividad, Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad, Fomento, Banco de España, las patronales bancarias y otros organismos, para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

15. Impago del alquiler: las deudas del alquiler pueden derivar en una demanda por parte del propietario que puede terminar en el desahucio exprés de los inquilinos.

16. LAU 2013: la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en 2013, establece todas las normas, derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios en materia de alquiler. Algunas de las principales modificaciones de la nueva LAU eran la libertad de pacto entre las partes en cuestiones como la revisión de la renta y el nuevo proceso de desahucio exprés.

17. Reformas en pisos de alquiler: otra novedad de la LAU de 2013 fue que el inquilino pueda descontarse las reformas de una vivienda del importe total de la renta, siempre y cuando haya un acuerdo previo entre ambas partes. Si no se llega un acuerdo previo, siempre se puede optar por realizar cambios reversibles para adaptar la vivienda a su gusto y necesidades.

18. Registro de la propiedad: institución pública encargada de crear titularidades sobre bienes inmuebles, con el objetivo de garantizar la seguridad jurídico-inmobiliaria y evitar reivindicaciones. No es obligatoria, pero garantiza seguridad jurídica al propietario y el inquilino, que ven protegidos sus derechos en los tribunales ante cualquier controversia.

19. Renta básica de Emancipación: fue derogada en 1 de enero de 2012 por el Real Decreto ley 20/2011, pero siguen pudiendo optar a ella los jóvenes con derecho reconocido o que lo hubieran solicitado antes del 31 de diciembre de 2011, hasta que cumplan los 30 años de edad o la hayan disfrutado durante cuatro años interrumpidos o no. La dotación prevista en 2015 para renta básica de emancipación asciende a 14 millones de euros.

20. Renta del alquiler: mensualidad que paga el inquilino al propietario por poder habitar su vivienda. Su actualización se realiza anualmente, según el IPC o el procedimiento establecido por ambas partes. No pagar la renta del alquiler puede derivar en una orden de lanzamiento del inquilino.

21. Seguros del alquiler: se trata de pólizas aseguradoras que proporcionan a los caseros cobertura ante el impago de las cuotas mensuales del alquiler, defensa jurídica y protección contra actos vandálicos o la cobertura de los desperfectos que puedan producirse en la vivienda.

22. Subarriendo: cuando el inquilino pone en alquiler una parte de la vivienda. Debe contar con el permiso del casero mediante una autorización en el contrato o en otro escrito. Quien alquila una parte de la casa a terceros, debe continuar en ella, porque si no sería una cesión. La renta fijada para los otros inquilinos no puede ser superior a la que figura en el contrato.

23. Tributaciones del alquiler: los inquilinos con contratos firmados durante 2014 o años anteriores se pueden seguir desgravando hasta el 10,05% de la renta anual. Los propietarios pueden deducirse hasta el 60% de los rendimientos netos obtenidos y hasta el 100% si el arrendatario tiene entre 18 y 30 años o si este tiene hasta 35 años y un contrato anterior al 1 de enero de 2011. Además, el casero puede deducirse otros gastos vinculados al alquiler del inmueble como el pago de la comunidad y los gastos de mantenimiento o reparaciones. Con la entrada en vigor de la reforma fiscal, en 2015 habrá muchas modificaciones al respecto.