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Información fiscal útil para comprar o alquilar una casa

No son pocas las dudas que a menudo asaltan a vendedores y compradores de vivienda a la hora de saber qué impuestos gravan una compraventa y a quién corresponde pagarlos, así como sobre la tributación de las ganancias en la declaración del Impuesto de las personas físicas.

Los impuestos que se deben tener en cuenta en una operación de compraventa varían en función de si te trata de una vivienda nueva o de segunda mano:

 

Vivienda nueva

  • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): lo paga el comprador exclusivamente en la transmisión de una vivienda nueva, es decir, en la primera entrega de la vivienda realizada por el promotor/constructor al comprador. Tiene un tipo impositivo del 10% sobre el precio escriturado para las viviendas de régimen general y del 4% para las viviendas de protección oficial.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y administrativos) en transmisiones de inmuebles no exentas de IVA. Lo debe pagar el comprador del inmueble y el tipo impositivo oscila entre el 0,50% y el 1,5%, en función de la comunidad autónoma (en Madrid es el 0,75%). Su base de cálculo en las hipotecas es la responsabilidad hipotecaria y, en la primera transmisión de compra de una vivienda, el precio que aparece en la escritura pública.

 

Vivienda de segunda mano

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): grava la compraventa de viviendas de segunda mano o sucesivas (no las de vivienda nueva, que tributan por IVA). Lo debe pagar el comprador de la vivienda y tiene un tipo impositivo que oscila entre el 4% y el 11%, en función de la comunidad autónoma (en Madrid es del 6%). El impuesto debe abonarse en un plazo de 30 días hábiles ante la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, siendo la base de cálculo el precio de compra que aparece en la escritura pública.

 

Vivienda nueva y de segunda mano

  • Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía): es un impuesto municipal que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta. En una compraventa la plusvalía va a cargo del vendedor. En el caso de transmisión de vivienda por herencia o donación, el sujeto pasivo es quien adquiere la vivienda. La base imponible resulta de multiplicar el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión por los años que el vendedor haya sido propietario del mismo (con un máximo de 20 años) y por un porcentaje que debe determinar cada ayuntamiento, sin que pueda exceder de los siguientes límites: del 3,7% por un periodo de 1 a 5 años; del 3,5% de hasta 10 años; del 3,2% por un periodo de hasta 15 años y del 3% por un periodo de hasta 20 años. Al resultado se le aplicará un tipo impositivo que aplican los ayuntamientos sin que pueda exceder del 30%. No se genera plusvalía cuando el periodo de propiedad haya sido inferior a un año. Igualmente, cuando el periodo de propiedad sea superior a los 20 años, se aplicará el 3%. Se debe abonar en el plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de transmisión de la propiedad, excepto en el caso de herencias, que el plazo es de seis meses a partir de la fecha de defunción (prorrogables a un año si así se solicita por escrito dentro de los seis primeros meses).
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): es un tributo municipal que grava el valor de los inmuebles de naturaleza rústica y urbana situados en los respectivos municipios y la ley estipula que corresponde pagar al propietario del inmueble en fecha uno de enero. El IBI se abona cada año y su tipo impositivo oscila entre el 0,4% y el 1,1% en función del municipio (en Madrid se aplica el 0,51% para inmuebles de naturaleza urbana de uso residencial).

En la Renta del vendedor

La venta de una vivienda tributa como ganancia patrimonial. En caso de que la vivienda enajenada fuera la vivienda habitual, el contribuyente podría aplicarse, si se dan todos los requisitos, la exención de la tributación de la ganancia patrimonial por reinversión en otra vivienda habitual, siempre que la compra de la nueva vivienda se realice en un período máximo de dos años.

Si el dinero obtenido con la venta de la vivienda habitual NO se reinvierte en otra vivienda, está sujeto a la tributación de la ganancia patrimonial que, como norma general, resulta de la diferencia entre los valores de enajenación o transmisión y de adquisición de la vivienda, multiplicado por un coeficiente que varía según el año en que se adquirió la vivienda y que viene fijado por la Agencia Tributaria. Los nuevos coeficientes para el cálculo del IRPF tras la reforma fiscal de 2015 son los siguientes:

Año de adquisición Coeficiente de actualización
1994 y antetior 1,3299
1995 1,4050
1996 1,3569
1997 1,3299
1998 1,3041
1999 1,2807
2000 1,2560
2001 1,2314
2002 1,2072
2003 1,1836
2004 1,1604
2005 1,1376
2006 1,1152
2007 1,0934
2008 1,0720
2009 1,0510
2010 1,0406
2011 1,0303
2012 1,0201
2013 1,0100

El porcentaje de tributación en 2018 es del 19% hasta 6.000 €, del 21% entre 6.000 y 24.000 € y del 24% de 24.000 € en adelante. Si el inmueble enajenado NO se trata de la vivienda habitual, aunque el importe obtenido de la venta se reinvierta en otra vivienda, está sometido a la tributación de la ganancia patrimonial.

 

En la Renta del comprador

La Ley de Presupuestos  Generales del Estado 2013 eliminó la deducción por compra de vivienda habitual para todas aquellas adquisiciones posteriores al 1 de enero de 2013

Reinversión en vivienda habitual

Cuando el dinero obtenido en la transacción de la venta se dedique a comprar otra vivienda. Deben cumplirse estos requisitos para que se aplique la exención:

  • Que la vivienda vendida sea la habitual del vendedor.
  • Que las ganancias se destinen íntegramente a la compra de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de la casa que va a ser su hogar. En el caso de destinar sólo un porcentaje de las ganancias a la reinversión o rehabilitación, el resto deberá tributar con normalidad dentro del IRPF del contribuyente.
  • La compra de la nueva vivienda habitual tiene que realizarse forzosamente en un plazo máximo de dos años desde la venta.

Mayores de 65 años

Tampoco tendrán que tributar las plusvalías todos los mayores de 65 años, sea o no fruto de la venta de una vivienda habitual. El requisito es que el dinero de la transacción se destine a una renta vitalicia asegurada en los siguientes 6 meses desde la venta, con un tope máximo de 240.000 €.

Dación en pago

La dación en pago se trata de un pacto con el banco por el que la entidad se queda la vivienda a cambio de la deuda hipotecaria sin crear más intereses. Este principio se aplica también a las ejecuciones hipotecarias. Además, si se adquirió la vivienda entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 se puede aplicar una reducción del 50% sobre el beneficio obtenido según el Real Decreto-ley 18/2012.

Pérdida patrimonial

Estarán exentos aquellos vendedores que soporten una pérdida patrimonial. Esta situación se da cuando el precio de adquisición es mayor que el precio de venta (minusvalía patrimonial). La pérdida se puede compensar en los 4 años siguientes.

Como arrendatario o casero cobras un dinero por el alquiler de tu casa en función del tiempo que la tienes alquilada. Es obligatorio incluir estos ingresos en tu declaración de la renta.

Puedes restar los siguientes gastos (también en función de los meses en los que la vivienda haya estado arrendada) para que los ingresos no sean tan gravosos a la hora de incluirlos en la declaración:

  • Intereses de la hipoteca: al poner el alquiler en la renta puedes desgravar los intereses y otros gastos como las comisiones por amortización anticipada de la hipoteca, pero no el principal de la hipoteca.
  • Reparaciones de la casa alquilada: Los gastos de conservación y reparación forman parte de los gastos de alquiler deducibles. Eso sí, debes tener cuidado al incluirlos. La AEAT precisa que no tienen la consideración de reparaciones o gastos de conservación “las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes”.
  • IBI, tasas y otros impuestos: Aquí se incluyen los impuestos que pagas por la casa que alquilas siempre que los pagues tú y no provengan de sanciones. Entre estos tributos estarían el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado…
  • Dinero que te adeudan: Estos son los saldos de dudoso cobro. Si no te pagan el alquiler o te dejan a deber puedes restar ese dinero que no has cobrado. Para ello el deudor debe estar en concurso o haber pasado más de seis meses desde que intentaste cobrar. Eso sí, en caso de que te paguen deberás computarlo como ingreso el año en el que lo hagan.
  • Comunidad y otros gastos: Los gastos de comunidad son deducibles en la renta junto con los gastos de administración, portería, cuidado de jardines, etc. En el caso de haber derramas en la comunidad de vecinos también podrás restarlas siempre que afecten a tus ingresos.
  • Amortización de la vivienda: Hacienda te permite restar del dinero del alquiler las cantidades destinadas a la amortización de bienes inmuebles. Puedes imputar un 3% del valor de adquisición o del valor catastral de la casa excluido el suelo.
  • Amortización de bienes muebles: Al declarar el alquiler también podrás restar las cantidades destinadas a la amortización de bienes muebles, electrodomésticos, mobiliario y enseres de la casa, que se amortizarán a razón del 10%.
  • El seguro del hogar: En este punto podrás desgravar tanto el seguro multiriesgos del hogar como el seguro de incendio, el de responsabilidad civil, el de rotura de cristales… Entre las pólizas deducibles también figura el seguro de protección de pagos por el alquiler.
  • Suministros del hogar: Esto es menos habitual, pero también pueden deducirse siempre que seas tú quien los pagues. La factura de la luz, del agua, internet… si las pasan a tu cuenta y no se las cobras al inquilino, podrás restarlas a los ingresos.
  • Gastos de formalización del contrato: Puedes poner aquí los gastos de formalización del contrato de alquiler que te cobró la inmobiliaria o los del abogado, así como los gastos de defensa jurídica en caso de haberlos.

Sobre esta cifra se aplica una reducción del 60% si la casa está alquilada como vivienda. El resultado se integra en la base imponible general.

Los ingresos por el alquiler se sumarán a la base general del IRPF donde también está tu salario o la pensión, por ejemplo.

El porcentaje concreto a pagar por el alquiler será el que te corresponda según los tipos generales de IRPF, que son los siguientes:

Base imponible Tipo a aplicar
Desde Hasta
0 12.450 19%
12.450 20.200 24%
20.200 35.200 30%
35.200 60.000 37%
  Más de 60.000 45%

Tributar por el alquiler de tu casa es obligatorio. De hecho, no hacerlo conlleva sanción. Si Hacienda detecta que no has pagado impuestos por el alquiler te impondrá una sanción que puede ser de hasta el 150% de las cantidades que tenías que haber pagado.