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En qué nos afecta la cláusula del suelo

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Cláusula del suelo

Cláusula suelo o suelo hipotecario, en relación con el préstamo hipotecario y la compra de vivienda mediante hipoteca es una cláusula contractual que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca inmobiliaria aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo o bajen.

Dependiendo de la normativa del país, las condiciones del contrato y su transparencia y claridad, puede considerarse una cláusula abusiva, ilegal o nula.

En muchas ocasiones el contrato hipotecario que firma el comprador de la vivienda y el banco tiene cláusulas suelo que limitan la bajada de la cuota para el comprador cuando ésta se produce. Extraordinariamente también se aplica una cláusula techo en la hipoteca que limita a un máximo de intereses a pagar si bien suele establecer por encima de los valores habituales del mercado por lo que no llega a ser efectiva.

Ejemplo: En una hipoteca de 100.000 euros a amortizar en 20 años, se estableció un diferencial del 0,6% más un Euribor fijo al 2%. Aunque el tipo de interés esté al 0,575% y las cuotas mensuales deberían de ser de 467,74 euros, pues el interés total sin suelo sería del 1,175%, al tener un fijo del 2,00%, se tendrá que abonar 534,79 euros. Así, el  interés a pagar ascenderá al 2,60% (el diferencial del 0,60% más el fijo al 2,00%). Son 67,05 euros más cada mes y 804,6 al año.

En España, durante la burbuja inmobiliaria que duró desde 1997 a 2007, la mayoría de hipotecas que se suscribieron tenían un tipo de interés variable (fijado por el Euribor normalmente más un diferencial que pone el banco) en la que en muchas ocasiones el banco fijó en el contrato de hipoteca un porcentaje mínimo de interés a pagar por el comprador de la vivienda aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial fuese inferior. Es decir a pesar de firmar un hipoteca con interés variables -que puede subir o bajar- el banco impone un cláusula que limita la bajada real aunque ésta se produzca.

En las escrituras del préstamo hipotecario -no confundir con las escrituras de la compra de vivienda – las cláusulas de suelo se identifican bajo otros nombres o epígrafes donde se hace constar que el interés nunca podrá ser inferior a un porcentaje determinado, con los siguientes títulos:

  • Límites a la aplicación del interés variable
  • Límite de la variabilidad
  • Tipo de interés variable

Aunque la aplicación de la cláusula no es contraria a la ley, según estableció el Banco de España y la Ley hipotecaria española si resulta abusiva cuando los bancos y entidades financieras no informan de su presencia y sus consecuencias. En el contrato hipotecario debe aparecer de forma clara y precisa la cláusula y en todo caso ser explicada al comprador de vivienda u otro bien. Las propias normas bancarias y de intervención de las entidades de crédito exigen esta transparencia que permite la protección de los suscriptores de hipotecas.